Le leasehold en Thaïlande : louer un bien sur 30 ans en tant qu’étranger

En Thaïlande, la législation interdit aux étrangers de posséder un terrain en leur nom propre. Pour contourner cette restriction, de nombreux expatriés et investisseurs se tournent vers une alternative légale et répandue : le leasehold, c’est-à-dire la location à long terme d’un bien immobilier, souvent sur une durée de 30 ans.

Dans cet article, nous explorons les bases du leasehold en Thaïlande, ses avantages, ses limites, et les précautions à prendre.

Qu’est-ce qu’un leasehold ?

Le leasehold est un contrat de location de longue durée, le plus souvent d’une durée de 30 ans, enregistré auprès du Land Office (bureau du cadastre thaïlandais). Il permet à un étranger de louer un terrain ou une maison, avec un droit d’usage exclusif sur la durée du bail.

Certains baux peuvent inclure des clauses de renouvellement pour 30 ou 60 années supplémentaires, bien que cela ne soit pas garanti légalement.

Pourquoi utiliser un leasehold ?

Le leasehold est particulièrement utilisé par les étrangers qui souhaitent :

• Acquérir une maison (sur un terrain qu’ils ne peuvent pas posséder),

• Profiter d’une résidence secondaire,

• Vivre à l’année en Thaïlande sans chercher à devenir propriétaire.

Les éléments clés d’un contrat de leasehold

1. Durée du contrat

La durée maximale légale est de 30 ans pour les étrangers. Toute promesse de renouvellement supplémentaire (30 + 30 ans par exemple) doit être explicitement rédigée dans le contrat, mais n’est pas juridiquement contraignante selon la loi thaïlandaise. Il est donc crucial de ne pas se fier uniquement à une clause orale ou non enregistrée.

2. Enregistrement du bail

Pour être légalement reconnu et opposable aux tiers, le bail doit être enregistré au Land Office. Ce processus officialise la transaction et protège le locataire.

L’enregistrement donne lieu à des frais d’enregistrement (souvent autour de 1 % du loyer total pour la période).

3. Transfert ou héritage du bail

Le leasehold peut être transféré ou hérité, si cela est mentionné dans le contrat. Cependant, cela reste à la discrétion du propriétaire et du Land Office. Il est essentiel d’inclure des clauses claires sur ce point.

Avantages du leasehold

✅ Facilité d’accès

Le leasehold permet aux étrangers de profiter d’une maison ou d’un terrain sans avoir besoin de passer par des montages complexes (type société).

✅ Coûts réduits

L’investissement initial est souvent moins élevé que pour une acquisition en pleine propriété, et les coûts de maintenance peuvent être partagés selon les termes du contrat.

✅ Droit d’usage exclusif

Tu peux utiliser, rénover ou louer le bien (selon accord) pendant toute la durée du bail.

Inconvénients et risques

❌ Pas de réelle propriété

Tu n’es pas propriétaire du bien, mais locataire. À l’expiration du bail, les droits reviennent au propriétaire, sauf renouvellement expressément accepté.

❌ Clause de renouvellement non garantie

Même si le contrat prévoit un renouvellement automatique, la loi ne l’impose pas. Le propriétaire peut refuser de reconduire le bail.

❌ Risques juridiques

En l’absence d’enregistrement ou de clauses précises, tu t’exposes à des litiges ou à des pertes financières en cas de revente ou de décès.

Précautions à prendre

• Toujours faire enregistrer le bail auprès du Land Office.

• Vérifier que le propriétaire a bien un titre Chanote sur le terrain.

• Faire rédiger ou relire le contrat par un avocat local indépendant.

• Inclure des clauses sur : le renouvellement, la succession, les rénovations, la sous-location éventuelle.

• Ne jamais verser de fonds importants sans avoir signé un contrat clair et sécurisé.

Conclusion : Le leasehold en Thaïlande pour les étrangers

Le leasehold est une option légale et relativement sûre pour les étrangers qui souhaitent s’installer ou investir en Thaïlande sans avoir à détenir un titre foncier. En respectant les règles, en enregistrant correctement le bail, et en s’entourant de professionnels compétents, tu peux profiter pleinement de ton bien en Thaïlande pendant de nombreuses années.

Dans un prochain article, nous explorerons les cas où acheter via une société thaïlandaise peut être une alternative viable.

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Acheter un bien immobilier en Thaïlande via une société à responsabilité limitée (SRL)

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Peut-on acheter un bien immobilier en Thaïlande via une société ? Voici les règles, avantages et limites de cette méthode pour les étrangers.

Acheter un bien immobilier en Thaïlande via une société à responsabilité limitée (SRL)

En Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas légalement posséder un terrain en leur nom propre. Cependant, certains choisissent d’utiliser une société à responsabilité limitée (SRL) de droit thaïlandais comme moyen d’acquérir un bien immobilier. Cette méthode est légale si elle respecte certaines conditions, mais elle nécessite une gestion rigoureuse et comporte des risques si elle est mal encadrée.

Dans cet article, nous t’expliquons les fondements de cette stratégie, son fonctionnement et les précautions à prendre avant de te lancer.

Pourquoi passer par une société pour acheter un bien ?

L’achat via une SRL permet théoriquement à l’entreprise – dont tu peux être l’un des actionnaires – d’acheter un terrain ou une maison en pleine propriété, ce qui est normalement interdit à un particulier étranger.

Cette solution est généralement utilisée dans le cadre :

• d’un projet d’investissement,

• d’une activité commerciale liée à l’immobilier (ex : hôtel, location courte durée),

• ou dans le cadre d’une résidence personnelle structurée comme une entreprise.

Comment fonctionne une SRL thaïlandaise ?

1. Structure de l’entreprise

Une société à responsabilité limitée en Thaïlande doit avoir au moins trois actionnaires, dont au moins 51 % doivent être thaïlandais. Cela signifie que l’étranger ne peut posséder que jusqu’à 49 % du capital, sauf dérogation spéciale (ex. programme BOI).

La SRL est une entité juridique distincte. Elle peut acheter, vendre ou louer un bien en son nom propre.

2. Enregistrement et fonctionnement

La société doit être enregistrée auprès du Department of Business Development (DBD). Elle doit avoir une comptabilité à jour, un bureau enregistré, et répondre aux obligations fiscales locales.

L’achat immobilier est réalisé au nom de la société, qui en devient pleinement propriétaire.

Avantages de cette méthode

✅ Détention directe du bien

La société est propriétaire du terrain et de la maison. Cela offre une plus grande marge de manœuvre par rapport à un leasehold, notamment pour les constructions sur mesure.

✅ Utilisation commerciale possible

Cette méthode est cohérente pour les projets à vocation commerciale : location, gestion hôtelière, coworking, etc.

✅ Meilleur contrôle à long terme

En tant que directeur ou actionnaire majoritaire de fait (grâce à des accords internes), tu peux garder le contrôle opérationnel du bien.

Risques et limites

❌ Structure fragile juridiquement

Les autorités thaïlandaises surveillent activement les SRL dites « nominee » (où les Thaïlandais sont des prête-noms sans rôle réel). Cela peut mener à la dissolution de la société et à la confiscation du bien.

❌ Gestion administrative obligatoire

Il faut tenir une comptabilité, faire des déclarations fiscales, convoquer des assemblées générales, etc. Ce n’est pas une solution « passive ».

❌ Pas 100 % de contrôle légal

Même avec des accords de gestion ou de vote, tu n’as légalement que 49 % des parts. Il est donc crucial d’avoir une structure solide, transparente et des partenaires de confiance.

Précautions indispensables

• Faire appel à un avocat spécialisé en droit des affaires thaïlandais.

• Ne pas utiliser de prête-noms fictifs (risque élevé).

• Rédiger des pactes d’actionnaires clairs, avec pouvoir de gestion ou droit de préemption en cas de cession.

• Prévoir une sortie sécurisée en cas de conflit entre actionnaires.

• Respecter toutes les obligations comptables et fiscales de la société.

Conclusion : Acheter en Thaïlande via une société (SRL)

Acheter un bien immobilier via une SRL peut être une solution intéressante pour un projet structuré et de long terme. Mais cette méthode n’est pas adaptée à tous les profils, et doit être maniée avec précaution. Si elle est bien pensée et encadrée, elle peut offrir une voie d’accès à la propriété qui respecte la loi thaïlandaise. À l’inverse, une mauvaise structuration peut entraîner de lourdes conséquences.